Odpor do najemanja nepremičnin
Pri Dnevniku so včeraj povedali, da ima kar 80 % Slovencev v lasti nepremičnino, v kateri živi, kar nas uvršča zelo visoko v primerjavi z drugimi državami, vendar smo hkrati tudi pri samem vrhu glede zadolženosti zaradi stanovanjskih kreditov.
Ko smo se pred leti v družbi pogovarjali o tem, da je praktično nemogoče kupiti nepremičnino, se je velikokrat med vrsticami slišalo, da smo razvajeni ter da naj pač ostanemo podnajemniki. Najpogostejši odgovor takrat je bil, da ne želimo nekomu plačevati najemnine, če bi lahko z istim zneskom odplačevali kredit (ki ga ne moremo dobiti) in bi nekoč nekaj imeli.
Predvidevam, da smo takšen odnos med drugim razvili tudi zaradi odnosa najemodajalcev, ki smo ga imeli priložnost izkusiti kot študenti. Glede na to, da sem se nekajkrat selila, sem med iskanjem stanovanja vedno znova naletela na nemogoče zahteve. Morda zato, ker sem bila študentka, vendar so izkušnje ostale.
Strnila bi jih lahko takole: najemodajalci so imeli občutek, da nam delajo ogromno uslugo, za katero bi jim morali biti hvaležni do konca življenja. Pogodba? Ja, ampak potem bo najemnina višja za (današnjih) 100 EUR. Subvencija? Ni problema, ampak potem bo najemnina višja 10.000 SIT, ker vas moram prijaviti (subvencija je bila takrat 9.000 SIT).
Če lahko sklenem pogodbo za najmanj deset let z razumnim odpovednim rokom, stanovanje opremim po lastnem okusu, na steno pribijem žebelj in nanj obesim svojo sliko, prijavim stalno bivališče in drugega dela najemnine ne nakazujem na roko ter če najemodajalec ne bo odnašal stolov iz stanovanja (ki ga je oddal v najem), kadar dobi obisk, vanj ne bo vstopal z lastnim ključem eno sekundo potem, ko je pozvonil (če sploh), in bo plačeval svoj del stroškov, zakaj pa ne! V tem primeru sem lahko najemnica. Ampak glede na izkušnje…
Zadnja najemodajalca sta kupila stanovanje kot investicijo in sta bila res prava najemodajalca (zadnje je bilo celo podjetje), pri katerih je bilo vse na svojem mestu. Tisti, ki so imeli prazna stanovanja iz drugih razlogov (npr. dedovanje), pa so poglavje zase. Vem, da gre za posploševanje na podlagi lastnih izkušenj. Vendar zaradi teh izkušenj razmišljam tako, kot razmišljam, in si želim lastno nepremičnino. Če torej poskrbimo, da takšnih izkušenj ne bo več veliko, se bomo verjetno manj pritoževali nad tem, da stanovanj ni mogoče kupiti, kar bo sicer še vedno res. Spremenil pa se bo odnos do najemanja stanovanj (in najemodajalcev).
Zdaj sem pa že skoraj rešila svet ;>
oktober 17th, 2008 at 21:44
Se tezko bolj strinjam.
Najemodajalci se obnasajo tako bebavo in postavljajo take pogoje za oddajo stanovanja, da to res ni.
Nekaj mojih primerov:
“Ja, samo obiskov pa ne boste smeli imeti.”
“Veste jaz bom kljuc obdrzala, ker pridem vsake toliko casa se pogledat sem in malo pospravim, ce je kaj razmetano. Aja, pa tele omare prosim, da ne spraznite, ker so notri stvari od moje tete iz kanade.”
“Vse je v redu, samo zunaj na zvonec ne smete nalepiti svojega priimka, veste so priimke natisnili in jih dali pod tisto zascitno plastiko. Pa bi to mora hisnik urediti.”
…
Ko bom velik, bom zgradil en blok in potem oddajal stanovanja. Samo zato, da se ljudje naucijo kako se mora obnasati land-lord.
Nic ni narobe z najemom stanovanja, problem je v ljudeh dandanes. Ker so prepricani, da moras imeti svoje stanovanje in da najemoajo samo hm ne vem, revezi al kaj vem kdo.
oktober 19th, 2008 at 0:08
Bom jaz napisal nekaj kot “land lord”. Stanovanje sem kupil kot investicijo pred sedmimi leti. Do sedaj sem imel dva najemnika. Vse sem prijavil in plačal davek in vsem sem omogočil prijavo bivališča (vsi so pa prijavili le začasno). Prvi najemnik je zabredel v finančne težave, je izpraznil stanovanje (mojo opremo) in pobegnil. Lahko ga tožim, samo ničesar razen notranjih organov nima. Stanovanje sem prenovil in ga dal v najem mlademu paru. Dve leti je bilo OK, potem pa sta se ločila in ni bilo več denarja za najemnimo in stroške. In sedaj jaz rešujem socialni problem, ker mame z malim otrokom ne smem vreči na cesto in plačujem vse stroške, da mi ne odklopijo elektrike in vode, ker bom potem moral še plačati priklop, oziroma mi bo upravnik sedel kar na mojo plačo. Spoštovani najemniki! Ko rešim zadnji problem vam PRODAM STANOVANJE in to s popustom, ker imam z njim več stroškov, kot prihodkov.
oktober 19th, 2008 at 7:59
Lahko razumem. In če povzamem: zaradi takih izjem (upam, da gre za izjeme) se najemodajalci tako obnašajo in jaz ne bom dobila možnosti. In zaradi lastnih izkušenj s takšnimi najemodajalci nočem biti vse življenje podnajemnica. Popustil verjetno ne bo nihče, če ne bo v to prisiljen. Torej začaran krog.
Sicer pa se postavim v vrsto za stanovanje s popustom
oktober 19th, 2008 at 8:31
Nop, moje sožalje, slabe izkušnje. Nismo pa vsi najemojemalci takšni.
Verjetno pa vseeno nimaš kaj dosti proti, da so tudi zaradi ljudi, ki so ‘pred sedmimi leti’ (pa tudi več in manj) kupovali stanovanja kot naložbe, cene nepremičnin nenormalno visoke in da si nenormalno zaslužil (kljub obnovam in stroškom). Če bi bilo res tako hudo, kot praviš, bi stanovanje zlahka prodal.
Verjamem, da imaš kaksen siv las več, mi pa prosim ne zameri, če se mi ne smiliš.
oktober 19th, 2008 at 11:17
[...] Odpor do najemanja nepremičnin Who built [...]
oktober 20th, 2008 at 6:49
Ponosen, da spadam v tistih 20%, ki nima v lasti nepremičnine, v kateri biva in tudi nima namena postati lastnik. Res je sicer, da bi raje plačeval najemnino lastniku, ki bi del tega denarja investiral v gradnjo novih neprofitnih stanovanj, ne pa v novega terenca. Ampak klima je pri nas pač taka, da so neprofitna stanovanja za luzerje, pravi Slovenec pa se pač mora zadolžiti in trpeti, da ga okolica ceni…
))
oktober 21st, 2008 at 13:29
Menim, da bi bilo bistveno več najemnikov, če bi bile najemnine bolj človeške, stanovanja pa vsaj približno normalno urejena. Na žalost je še vedno cel kup ljudi, ki za velik denar oddajajo luknje s 30 let starim pohištvom.
oktober 21st, 2008 at 19:55
Po mojih izkušnjah je 30 let staro pohištvo manjši problem
oktober 22nd, 2008 at 9:10
Kaj naj recem, se strinjam da imajo lastniki cudne zahteve, sem jih tudi sam precej slisal…
Je pa potrebno tudi malo drugace pogledati na zelo visoke najemnine… Vem da boste bolj pouceni moje izracune popravili, ampak v osnovi tocen izracun ni bil moj namen, ampak bolj provizoricen, shema odlocitve pred katero sem trenutno, ko smo za namene brata kupili vecje stanovanje (vecje za 1 sobo) in se odlocujemo ali prejsnje manjse prodati ali pa oddati v najem in nekako poskusati placevati kredite za novo…
Racimo da je staro stanovanje vredno med 140.000 in 150.000 Eur in recimo da bi v najboljsem primeru notri zbasali 4 studente, ki bi placevali med 130 in 150 Eur na mesec, torej skupno 600 Eur plus stroski max.
Torej: Ce izracunam prihodek letni od stanovanja: 600X12=7200 Eur, ker seveda je davcna lestvica progresivna predvidevajmo da mora lastnik placevati max dohodnino 41% (glede na to da se lestvica oblikuje na osnovi nad 1100 eur mesecno placujes max 41%, ce odstejemo najemnino in placo, to takoj presezes, saj dvomim da nekdo zasluzi pod 600 eur in ima nepremicnine kot nalozbe)… Torej dejanski zasluzek je 4248 Eur letno…
Ce to delim z osnovnim zneskom 140.000 Eur, to v najenostavnejsi varianti pride do odplacila v 33 letih.
Seveda je to najenostavnejsa varianta. V realnosti je drugace: V realnosti obstaja stvar ki se ji rece inflacija in stvar ki se ji rece opurtunitetni strosek. Dolgorocna inflacija v Sloveniji je med 3-5%, torej samo za njo clovek izgubi letno, 4200-7000 Eur… Kar pomeni vec kot dobi od najemnine… Trenutno se ravno spomnem reklame od neke banke ki nudijo na vezavo sredstev 5,5% letno obrestno mero… Kar pomeni v najbolj varni nalozbi(tudi najnizji donos zaradi tega) opurtinitetni strosek v visini 7700 Eur… Torej najnizja izgubljena letna vrednost je 11.900, v primeru visje inflacije, kar je do sedaj bila vedno, razen izjemnih let in bancni donos, ki bi naj bil najmanj tvegan in siguren.
To torej pomeni da imas realno z najemnino negativen donoc v vrednosti cca 7500-xxxx Eur letno… In se to v predpostavki najdrazje najemnine=studentov, kjer najemodajalec nosi vse stroske obnavljanja, pleskanja, pohistva…
Tako da se se investiranje v nepremicnine splaca le pod prepostavko da bo vrednost nepremicnine rastla z kar precejsnjim %, ker je nepremicnina tudi varna nalozba, se pricakuje donos vsaj v vrednostni bancnega plus negativa iz drugod…
Ko pa govorimo vsi o blaznih donosih v preteklih letih, se vsi zavedamo da so bili res visoki, po drugi strani se nam pa to dejstvo zdi samo zaradi netveganosti. V Ljubljani je nase stanovanje v 11 letih zraslo za cca 100%, Kar pomeni da je bila letna obrestna mera 7%. Ce stejem da je v banki 5,5%, pomeni da je razlika 1,5% kar ne pokrije niti inflacije… Kaj sele vzdrzevanja, stroskov ce ni najemnikov inp… Tako da ce dodamo najemnino studentom, pridemo nekje do pokrivanja stroskov…
Izracun je zelo posplosen narejen hitro, tako da prosim ne analizirajte, saj se dajo stroski dosti bolj natancno izracunati, kakor tudi prihodki…
oktober 22nd, 2008 at 9:18
Dodatno bi bilo mogoce vkljuciti:
- Vlaganje v sklade in delnice, kjer se donosnost na dolgi rok (5-10 let) stabilizira nekje pri 10-12% (letos nenormalno minus, ampak govorimo o dolgorocnem, prej je bilo 2,3 leta tudi 100% letni plus donos
- Ce prodas stanovanje pred 10 leti placas davek na dohodnino na razliko (41%)…
- Moznost da zaradi najemnine pades v visji davcni razred, torej placas visji davek se na druge prihodke…
- realne inflacije, uadnjih 11 let, ki so bile bistveno visje od 3%
- stroski zavarovanj, dohodnine od nepremicnin, ki so stroski lastnika, kjub najemnikom…
- stroski vdrzevanja pohistva in stanovanja, vlaganj v obnovo (nisem uposteval samo nakupno vrednost)
- …
oktober 22nd, 2008 at 13:55
Najprej… verjetno je tvoja računica opravljena na podlagi LJ trga napremičnin. To je specifičen trg, ki ni ravno merodajen za podobne izračune, če se pogovarjamo o problematiki najema stanovanj v slovenskem prostoru. Ti namreč praviš, da » je vaše stanovanje (vrednost) v 11 letih zraslo za cca 100%«. Jaz npr. sem prejšnjo jesen plačal 2 sobno stanovanje za 300% ceno istega kake 5 let nazaj. Če bi tak indeks uporabil pri tvojih izračunih, ti celotna teorija pade.
Vsak lastnik nepremičnine ima svojo računico. Ti si z izračuni prikazal kapitalistično razmišljanje – kako iztržiti max od lastnine nepremičnine. Poleg tega so tvoji izračuni osredotočeni samo na številke (obr. mere, donosi, inflacija… profit). V kontekstu lastništva stanovanja kot investicije je možno razmišljati širše. Kot lastnik imaš v lasti nepremičnino, z oddajo katere boš (ali pa ne) dosegal določene donose. Če jo kot alternativo prodaš, boš dobil denarna sredstva, ki jih boš investiral v pričakovanju višjih donosov (tveganje). V drugem primeru lahko izgubiš (v skrajnem primeru vse… tudi v primeru najbolj varne naložbe – npr. inflacija), v prvem primeru ti še vedno ostane nepremičnina.
Poleg tega ima tudi lastništvo določeno nematerialno vrednost (ki je lahko ob prodaji nepremičnine velik oportuniteten strošek – višina odvisna od vsakega posameznika). Zakaj misliš, da ima precej ljudi v lastništvu stanovanje, ki ga ne oddaja? Ne gre vedno gledati iz vidika max profita. Malo za šalo, malo za res… v kontekstu tvojega razmišljanja verjetno stari mami ne bi šel prekopati vrta zastonj, če bi lahko ta čas dejansko »investiral« za ceno tvoje delovne ure.
Bi pa opozoril na sledeče… nobena investicija ni takšna, da bi ponudnik nosil tveganje. Le-to je vedno stvar investitorja. T.i. »landlordi« pa se obnašajo, kot da je samoumevno, da je stanojemalec tisti, ki mora nositi vse njegove frustracije (tveganje). Kot sem nastavil svoj komentar, je stvar stanodajalca, kako se mu oddaja izplača in stanojemalca ne bi smel obremenjevati z ničemer drugim, kot ceno, ki je nekako oblikovana na trgu in s splošnimi pogoji zavedena v podnajemniški pogodbi.
Kot si že sam predstavil, je dejstvo, da je odločitev za »stanovanje kot investicijo« vse prej kot enostavna odločitev. Treba pa se je zavedati, da si izpostavil vse »probleme«, ki so to postali šele pred kratkim. Sprememba davčne zakonodaje, inflacija, nižji donosi… Dejstvo pa je, da se je biznis z nepremičninami začel že v 90ih, ko se je pobirala samo smetana. Podnajemniki pa se že od nekdaj srečujejo z istimi problemi.
Dodajam:
- »Ko pa govorimo vsi o blaznih donosih v preteklih letih, se vsi zavedamo da so bili res visoki, po drugi strani se nam pa to dejstvo zdi samo zaradi netveganosti. V Ljubljani je nase stanovanje v 11 letih zraslo za cca 100%, Kar pomeni da je bila letna obrestna mera 7%. Ce stejem da je v banki 5,5%, pomeni da je razlika 1,5% kar ne pokrije niti inflacije… Kaj sele vzdrzevanja, stroskov ce ni najemnikov inp… Tako da ce dodamo najemnino studentom, pridemo nekje do pokrivanja stroskov…«
Če na navedeni način primerjaš obe obrestni meri, ne moreš reči, da »razlika 1,5% ne pokrije niti inflacije«. Tudi pri omenjeni bančni 5,5% obrestni meri po navadi ni upoštevane inflacije. Omenjena razlika je torej »čista«.
- »To torej pomeni da imas realno z najemnino negativen donoc v vrednosti cca 7500-xxxx Eur letno… In se to v predpostavki najdrazje najemnine=studentov, kjer najemodajalec nosi vse stroske obnavljanja, pleskanja, pohistva…«
Nisem še slišal, da bi se kdo od podnajemnikov (študentov) pritoževal, če bi imel »600 Eur plus stroski max« najemnine za stanovanje, pri katerem stanodajalec skrbi za »obnavljanje, pleskanje, pohištvo…«. V tem primeru je ponavadi najemnina še višja.
oktober 22nd, 2008 at 16:37
V številke se ne bom spuščala, ker so mi precej tuje. Mi je pa jasno nekaj: Če bi bila na Urošovem mestu, bi verjetno razmišljala enako ali vsaj zelo podobno, pri čemer sem prepričana, da bi tako razmišljal tudi Matic. Verjetno je med nami malo takih, ki bi se šli dobrotnike, da bi nas potem izjeme, o katerih je pisal Nop, spravljale ob živce.
Kot podnajemnici mi to seveda ni všeč, ampak kot sem že rekla, bi sama razmišljala podobno, zato najemodajalcem cen niti ne morem “zameriti”. In zato jih v prispevku tudi nisem omenjala.
oktober 22nd, 2008 at 17:12
Precej ljudi je v situaciji, ko imajo v lastništvu kakšno nepremičnino, ki je ne rabijo – bodisi so jo podedovali, bodisi jo kupili iz različnih razlogov. In zaradi dejstva, da je precej takšnim lastnikom oportuniteten strošek španska vas, takšno nepremičnino oddajajo zgolj zaradi pokrivanja stroškov in ne zaradi doseganja donosa. Nismo vsi obremenjeni z “money making money”. Pa ne pišem tega, ker bi rad komurkoli kaj očital. Vsak ima svoje interese.
Nuša, ko si me ravno izzvala… jaz o alternativi ne bi razmišljal. Meni osebno bi bilo precej bolj pomembno (seveda, če bi imel toliko extra denarja, da bi imel stanovanje kot investicijo), da sem lastnik nepremičnine, s katero lahko prosto razpolagam v vsakem trenutku (seveda v okviru pogodbenih rokov, če bi imel podnajemnika). Prav vsakega prihranjenega centa pa res ne gre investirati samo zaradi tega, da bi imeli maksimalen možen donos.
oktober 23rd, 2008 at 15:01
Matic, kar si povedal se strinjam. Prav tako sem vec kot povedal da se strinjam da nekateri najemodajalci bistveno pretiravajo in posegajo v pravice najemojemalcev. Sam niti slucajno ne bi posegal v stanovanje, razen osnovne zahteve da se se kaj pokvari se pac na stroske tistega ki je pokvaril popravi nazaj…
Kar se tice lastnistva sem tudi omenjal stanovanja ki so namenjena oddajanju tujim osebam, ne pa tematiki ali sam kupiti zase in drugih custvenih nepremicnin, kot naprimer razne hise strasev ipn…
Kar se tice stevilk, sem se popolnoma osredotocil na en primer Ljubljane, kjer sem dejansko imel neke realne podatke, kakor tudi da sem vedel da avtorja navajata primere iz Ljubljane. Se popolnoma strinjam s tabo da je ze recimo Celje drugacno, predvsem pa je to odvisno od obdobja in razvoja obmocja… Celje je imelo konkretno v 5 letih ful rast, prej pa bolj malo…
Kar se tice maximalnega donosa vložka pa menim da se vsi strinjamo da ce bi govorili o njem, ne bi govorili o investiranju v nepremicnine:)
oktober 29th, 2008 at 10:46
Te dni sem se zopet malo oziral po cenah najemniških stanovanj v Ljubljani z okolico in moram reči, da me že kar malo glava boli od cen.
Če upoštevamo, da je povprečna mesečna plača v Sloveniji okrog 900€ (grobo povzeto po podatkih Statističnega urada RS), minimalna pa okrog 400€ (GZS), visokih najemnin ne gre zanemariti.
Verjamem, da nekomu, ki zasluži neto 1500€+ mesečno ni problem plačevati 500-600€ najemnine in ob tem vzdrževati dva otroka.. kaj pa tisti z bistveno nižjimi prihodki, ki jih sploh ni malo? Ob prebiranju oglasov bi si človek mislil, da živimo v državi z nadpovprečnim standardom kjer imajo ljudje visoke plače in dobro živijo. Pa je res tako?
november 1st, 2008 at 20:33
Ne kar se tice Ljubljane imamo prevsem visoke cene stanovanj… Po nekih statisticnih informacijah med visjimi v Evropi in to med glavnimi mesti…
Posledicno pa potem tudi najemnina visoka, saj je vezano notri vec kapitala…
marec 5th, 2010 at 9:00
Matic, lepo povedano! Škoda samo, da mnogim študentom ni jasno zakaj se nekateri najemodajalci tako otepamo te njihove subvence. Njim država da drobiž (30€), najemodajalcu pa hitro vzame oderuških 41% od najemnine! V Sloveniji se splača oddjati samo na črno, brez pogodb in ostalega sranja drugače je bolje nepremičnino prodati… Če maš pogodbo, najemnika država ščiti kot kočevskega medveda in če noče iti ven morš v tej banana Sloveniji čakati 1 leto+ da ga lahko na prisilo izseliš, seveda imam vmes free bivanje, da o mamicah z otroki raje ne govorim! Država tko dosledno pobira te jebene oderuške davke, ko je potrebno kaj pomagati se ji pa dobesedno jebe in te uradniki samo pošiljajo iz vrat do vrat, tožbe se pa na sodiščih vlečejo v nedogled! ZATO VAŠE NEPREMIČNINE ODDAJAJTE IZKLJUČNO IN SAMO NA ČRNO IN DRŽAVI NE PLAČAJTE NITI CENTA! Če pride k vam študent, ki hoče subvencijo pa samo adijo! Naj gre v študentski dom, če mu kaj ni prav!